【內(nèi)容摘要】：婚前按揭購(gòu)房、婚后夫妻共同還款并取得產(chǎn)權(quán)證的房屋性質(zhì)問(wèn)題，是當(dāng)前婚姻家庭司法審判中的難點(diǎn)和熱點(diǎn)。
　　本文正是從兩個(gè)案情基本相同，審判結(jié)果卻截然相反的此類(lèi)案例為切入點(diǎn)，展現(xiàn)了由于現(xiàn)行法律沒(méi)有統(tǒng)一審判尺度而導(dǎo)致同案不同判的情況對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的侵害。針對(duì)當(dāng)今三種主流的對(duì)婚前按揭房的不同觀(guān)點(diǎn)，深入剖析了這些觀(guān)點(diǎn)產(chǎn)生的理論原因，并在此基礎(chǔ)上提出自己的意見(jiàn)：婚前按揭所購(gòu)房產(chǎn)，可以認(rèn)定為按揭方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)考慮房屋增值，平衡雙方利益，給配偶合理補(bǔ)償。
　　【關(guān)鍵詞】：婚前按揭房離婚分割
　　一、問(wèn)題的提出
　　案例1：法院判決認(rèn)定婚前按揭房為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)方只分到了婚后還貸部分的一半[1]
　　最近張先生遭遇煩心事：其妻曾女士起訴離婚，而法院把夫妻倆唯一一套房子判給了曾女士，認(rèn)為這是女方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，卻只給了張先生區(qū)區(qū)10萬(wàn)元。
　　據(jù)張先生介紹，2003年7月他與公司的同事曾女士辦理了結(jié)婚登記。因?yàn)樵渴潜本?hù)口，符合相關(guān)條件，因此她在結(jié)婚前3個(gè)月以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)了一套經(jīng)濟(jì)適用房，支付了20％的首付款后，向銀行辦理了按揭貸款。其妻曾女士當(dāng)時(shí)表示：買(mǎi)房的目的就是為了婚后的夫妻倆能有一個(gè)溫暖的家。
　　張先生聽(tīng)后很感動(dòng)，所以婚后的‘月供’幾乎都是用自己工資收入支付的。
　　2007年9月夫妻倆拿到了房屋產(chǎn)權(quán)證。
　　但令張先生意想不到的是，2008年5月曾女士向法院提起離婚訴訟，要求離婚并確認(rèn)該套房產(chǎn)為自己的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。張先生對(duì)離婚無(wú)異議，但認(rèn)為：這套房產(chǎn)雖然是婚前所購(gòu)，卻是以結(jié)婚為目的購(gòu)買(mǎi)，每個(gè)月都是自己在辛辛苦苦地償還房貸，房產(chǎn)證也是婚后取得的，這房子理所當(dāng)然應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
　　一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一方在婚前已通過(guò)銀行貸款的方式向房地產(chǎn)公司支付了全部的購(gòu)房款，買(mǎi)賣(mài)房屋的合同義務(wù)已履行完畢。一方在婚前就取得了房產(chǎn)的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。雖然產(chǎn)權(quán)證是婚后取得，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅是一種行政管理手段行為，并不能以此作為物權(quán)取得的憑證。因此，法院將該套房屋認(rèn)定為曾女士的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只將婚后還貸部分的一半即10萬(wàn)元，判決由曾女士負(fù)責(zé)歸還給張先生。
　　張先生完全不能接受這個(gè)結(jié)果，認(rèn)為嚴(yán)重顯失公平：這房子就應(yīng)屬于我們夫妻倆的。退一步說(shuō)，就算法院不能認(rèn)定房屋是夫妻倆的，我也應(yīng)該享受到房屋的增值啊。當(dāng)初買(mǎi)這房時(shí)合同價(jià)是35萬(wàn)元，如今房?jī)r(jià)已漲到150萬(wàn)元。按照法院的判決，我卻只拿到了區(qū)區(qū)的10萬(wàn)元，在如今的北京可能連一個(gè)小廚房都買(mǎi)不到！我真是無(wú)家可歸了。隨后，張先生向北京第二中級(jí)人民法院提出上訴。二審的結(jié)果是駁回上訴，維持原判。
　　案例2：案情相同，法院卻判決婚前按揭房為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償對(duì)方一半[2]
　　丈夫李某與妻子謝某于2001年7月在北京西城區(qū)民政局登記結(jié)婚。婚前，李某以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)了北京市朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)房屋一套，支付了40％首付款，余下房款辦理了個(gè)人房屋按揭貸款?；楹螅蚱薰餐幼∈褂迷摲课?，并以雙方勞動(dòng)收入償還房屋貸款和負(fù)擔(dān)家庭生活支出。2002年7月李某取得了房屋所有權(quán)證書(shū)，房屋產(chǎn)權(quán)登記人為李某。
　　婚后由于雙方性格不合，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵。謝某于2007年向北京朝陽(yáng)法院起訴離婚，并要求分割屬于夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。李某同意離婚，但在雙方共同居住的房屋歸屬問(wèn)題上產(chǎn)生意見(jiàn)分歧，李某認(rèn)為該房屋是自己婚前個(gè)人的，與妻子并無(wú)關(guān)聯(lián)。
　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)應(yīng)在登記時(shí)生效。
　　就被按揭房屋而言，李某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同僅是房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因行為，作為設(shè)立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的立約人，李某并不能當(dāng)然因此享有房屋的所有權(quán)，對(duì)此僅能享受因簽訂合同而產(chǎn)生的債權(quán)。由于涉案房屋是具有物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)是在夫妻雙方婚后因登記生效而合法取得，根據(jù)我國(guó)婚姻法夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)屬夫妻共有所有之規(guī)定，涉案房屋依法應(yīng)屬夫妻共同所有。法院將該房屋判歸謝某所有，在扣除李某的婚前個(gè)人首付后，按房屋的市場(chǎng)價(jià)值由謝某補(bǔ)償一半給李某。
　　以上兩個(gè)案例是筆者親自代理的由北京市某基層法院審理的離婚案件。一個(gè)適用《合同法》，認(rèn)為簽定合同后取得全部債權(quán)，物權(quán)為自然轉(zhuǎn)化，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記僅為行政管理的需要；另一個(gè)則適用《婚姻法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生應(yīng)以登記為生效要件，婚后取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)理應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，以此作出了兩份完全不同的判決。
　　二、對(duì)婚前按揭房屋性質(zhì)的認(rèn)定問(wèn)題
　　隨著房?jī)r(jià)飆升，向銀行貸款購(gòu)房已成了老百姓的必然選擇。婚前以一方名義簽訂購(gòu)房和銀行貸款合同并交首付款、婚后共同還貸并取得房產(chǎn)證的房屋，究竟是一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)？
　　對(duì)此，目前司法審判及學(xué)術(shù)界主要有三種不同的觀(guān)點(diǎn)：
　　第一種觀(guān)點(diǎn)，婚前按揭購(gòu)房是一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。離婚時(shí)尚未歸還的貸款為一方的個(gè)人債務(wù)，對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，返還一半給配偶一方。上海、廣東、深圳等地方法院正是以此觀(guān)點(diǎn)做出審判指導(dǎo)來(lái)審理案件。[3]
　　第二種觀(guān)點(diǎn)，將婚前按揭購(gòu)房認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如在婚后取得房屋所有權(quán)，無(wú)論登記于一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)平均分割。對(duì)于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。這是江蘇法院的審判意見(jiàn)，也帶有一定的普遍性。[4]。
　　目前有不少司法界人士持這種觀(guān)點(diǎn)：一方面是相關(guān)的法律條文對(duì)婚前一方享有特別權(quán)益，婚后雙方共同還款以保護(hù)和維持該特別權(quán)益的情形，一般規(guī)定按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。如：我國(guó)婚姻法的司法解釋二第19條就明確規(guī)定由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。又如：《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》中答復(fù)，對(duì)于夫妻共同居住的公房，一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的，離婚后雙方均可承租。這兩處法律規(guī)定，均體現(xiàn)了婚前一方居于特定的身份關(guān)系或國(guó)家福利性政策所特別享有的一種承租權(quán)或購(gòu)買(mǎi)權(quán)，于婚后由夫妻雙方以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)或還款的房屋，應(yīng)按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理的精神。究其原因，其主要目的是為了將這種婚前一方所享有的特別權(quán)益平等地分配給婚后共同還款的另一方，用以維護(hù)婚姻關(guān)系的穩(wěn)定，保障雙方的平等權(quán)益[5]；另一方面由于婚前按揭購(gòu)買(mǎi)的房屋所有權(quán)證書(shū)抵押給了銀行，所取得的是有限制的所有權(quán)，并不是完整的所有權(quán)，不能自由處分該房產(chǎn)，需要夫妻另一方對(duì)維持和實(shí)現(xiàn)完整的所有權(quán)予以幫助和付出努力才能達(dá)到。綜合兩個(gè)方面，婚前按揭房既不屬于《婚姻法》第18條規(guī)定的一方的婚前財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻特有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
　　值得關(guān)注是，如今將婚前按揭房判定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)最強(qiáng)勢(shì)的理由竟然是對(duì)《物權(quán)法》的理解應(yīng)用。
　　《物權(quán)法》頒布實(shí)施以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記生效的時(shí)間被認(rèn)為是物權(quán)取得的時(shí)間，并以此認(rèn)定房屋所有權(quán)之歸屬。如果物權(quán)取得的憑證即房產(chǎn)證的時(shí)間為婚后，就應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同取得了房屋的物權(quán)，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這種情況下分割時(shí)，應(yīng)考慮婚前一方作出的較大貢獻(xiàn)，對(duì)未取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
　　朝陽(yáng)法院奧運(yùn)村法庭張莉法官在最高人民法院機(jī)關(guān)刊《人民司法》2009年第24期上撰文就是同意這種說(shuō)法的。
　　第三種觀(guān)點(diǎn)，將婚前按揭購(gòu)房認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的貸款為一方的個(gè)人債務(wù)。之所以將婚前按揭房認(rèn)定為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，究其原因是因?yàn)楫?dāng)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃給開(kāi)發(fā)商，具備了辦理房產(chǎn)證的條件，購(gòu)房合同雙方都已履行完了合同義務(wù)，雙方已結(jié)束了購(gòu)房合同的關(guān)系。此后，購(gòu)房人償還銀行借款的行為，屬于購(gòu)房人與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的履行債務(wù)行為，并不影響所購(gòu)房屋所有權(quán)的歸屬。
　　房產(chǎn)證的取得是債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化的一種手續(xù)而已，屬于行政管理的需要，不影響房屋物權(quán)的歸屬。針對(duì)夫妻一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間參與還貸的行為應(yīng)按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又變相剝奪了其擁有自己房產(chǎn)或者投資于其他方面而獲益的權(quán)利。因此，對(duì)按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮配偶一方還貨所做的貢獻(xiàn)，對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償，而不僅僅是返還婚姻關(guān)系期間共同還貸的一半。[6]
　　筆者比較認(rèn)可的是第三種觀(guān)點(diǎn)的意見(jiàn)，其原因不僅僅是簡(jiǎn)單的債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系，更應(yīng)從權(quán)屬獲得的本質(zhì)和婚姻法上所保護(hù)的利益來(lái)分析。
　　購(gòu)買(mǎi)房屋的行為發(fā)生在婚前，婚前一方所訂立合同及實(shí)際付款行為應(yīng)是婚后取得物權(quán)的原因行為。在我國(guó)否定物權(quán)行為無(wú)因性，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同本身兼具債權(quán)和物權(quán)合同的性質(zhì)，夫或妻一方在婚前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，盡管未登記，此時(shí)其所享有的為物權(quán)性的期待，而非單純的債權(quán)。[7]在德國(guó)，物權(quán)性的期待主要是指取得物權(quán)的某些條件已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，另一些條件還沒(méi)有成就。[8]期待權(quán)強(qiáng)于單純的取得期望，但又弱于完全權(quán)利。[9]雖然《物權(quán)法》明文規(guī)定，物權(quán)的取得為記載于不動(dòng)產(chǎn)登記薄時(shí)產(chǎn)生。
　　現(xiàn)實(shí)生活中，從房屋購(gòu)買(mǎi)到實(shí)際取證需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，甚至有些房屋由于種種原因，根本就不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)放房屋所有權(quán)證的行為，其主要目的是為了更好的保護(hù)第三人交易安全而公示管理的一種行政手段。對(duì)于夫妻雙方來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有因此而共同付出較大的金錢(qián)和勞動(dòng)。顯然，機(jī)械地以婚后取證的時(shí)間來(lái)認(rèn)定房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，有可能造成顯失公平的情況產(chǎn)生。[10]
　　另一方面，我們可以從剖析《婚姻法》想要保護(hù)的財(cái)產(chǎn)利益本質(zhì)出發(fā)來(lái)判定婚前按揭房的歸屬。 《婚姻法》之所以要區(qū)別一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)及雙方婚后的共同財(cái)產(chǎn)，其目的是在區(qū)分財(cái)產(chǎn)來(lái)源性的基礎(chǔ)上，公平合理地保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)及共同財(cái)產(chǎn)的安全?；榍皞€(gè)人財(cái)產(chǎn)是通過(guò)個(gè)人努力所獲得的財(cái)產(chǎn)，而婚后共同財(cái)產(chǎn)是通過(guò)雙方婚后共同努力所得到的財(cái)產(chǎn)?；橐龇P(guān)于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)區(qū)分的根本標(biāo)準(zhǔn)并不是在財(cái)產(chǎn)獲得時(shí)間上，[11]而在于到底是誰(shuí)付出了勞動(dòng)取得了財(cái)產(chǎn)。舊《婚姻法》曾規(guī)定，婚前一方的房屋經(jīng)過(guò)夫妻共同生活8年后轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，新《婚姻法》去掉了該項(xiàng)規(guī)定，修改為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)不會(huì)隨婚姻而改變，也不會(huì)隨財(cái)產(chǎn)的狀態(tài)而改變，永遠(yuǎn)只屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。這項(xiàng)新的立法也體現(xiàn)了婚姻法所保護(hù)利益的精神所在。
　　就婚前按揭房而言，一方在婚前從選擇開(kāi)發(fā)商開(kāi)始、到看房和簽定買(mǎi)賣(mài)合同籌款交首付，到與銀行簽定貸款合同每個(gè)月承擔(dān)月供，甚至到裝修，均是婚前一方支付對(duì)價(jià)，并承擔(dān)所有義務(wù)。至于婚后的還貸行為，婚前一方繼續(xù)承擔(dān)著一半的義務(wù)，婚前按揭房事實(shí)應(yīng)屬于婚前一方付出勞動(dòng)所獲得的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果只是因?yàn)榛橐鰻顟B(tài)的改變或是婚后物權(quán)憑證的取得，就將該房屋認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)，是違背婚姻法的精神，同時(shí)也不利于個(gè)人私有制財(cái)產(chǎn)的保護(hù)。
　　針對(duì)上海、廣東、深圳等地方法院將房屋判為一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)另一方僅給予婚后還貸部分的一半的審判思路，筆者認(rèn)為極不可取。對(duì)此，學(xué)術(shù)界及司法界大多數(shù)人也都不認(rèn)可這種分割方式。
　　究其原因，因?yàn)槊總€(gè)社會(huì)有自己不同的觀(guān)念及屬性，如果要構(gòu)建新的和諧社會(huì)、平緩社會(huì)矛盾，就必須要正視中國(guó)社會(huì)中的傳統(tǒng)觀(guān)念對(duì)人們現(xiàn)實(shí)生活的影響。結(jié)婚時(shí)一般是男方負(fù)責(zé)買(mǎi)房裝修，而女方的負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)家具電器。到了離婚時(shí)，男方所購(gòu)買(mǎi)的房屋早已是天價(jià)，而女方所購(gòu)買(mǎi)的家具電器卻是日漸老化變得一錢(qián)不值。如果將一方婚前購(gòu)買(mǎi)的房屋視為婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，僅對(duì)配偶婚后參與還貸部分返還一半，將是對(duì)婦女、兒童及另一方利益的重大損害。
　　從另一角度來(lái)說(shuō)，根據(jù)我國(guó)《婚姻法解釋二》的相關(guān)規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，屬于婚姻法第十七條規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)包括一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益。雖然一方婚前按揭房屋的增值算不算一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，尚無(wú)定論。但婚后配偶幫助另一方償還其婚前個(gè)人債務(wù)即銀行按揭貸款，這絕對(duì)不是法定義務(wù)。這是一種建立于夫妻身份關(guān)系上的還貸行為，事實(shí)上就是一種融資行為。[8]另外，根據(jù)我國(guó)今年新的房貸政策，計(jì)算每戶(hù)房屋的擁有數(shù)量不以人頭計(jì)而是以一個(gè)家庭為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。如一個(gè)家庭已有一套未清償完貸款的房屋，從申請(qǐng)貸款的條件上來(lái)說(shuō)，未購(gòu)房的配偶一方將不再符合第一套房貸款的條件，而喪失應(yīng)有的利益。夫妻婚后用共同財(cái)產(chǎn)償還一方婚前財(cái)產(chǎn)的剩余貸款，也將會(huì)對(duì)未購(gòu)房一方的再次購(gòu)房能力產(chǎn)生嚴(yán)重影響。離婚時(shí)，當(dāng)婚前按揭房由幾十萬(wàn)飛漲到一百多萬(wàn)時(shí)，卻只分給對(duì)方參與還貸的一半，將會(huì)嚴(yán)重違背法律的公平原則，出現(xiàn)極度不正義的情況。
　　因此，分割時(shí)如能考慮到房屋的增值，給予對(duì)方以適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，以便對(duì)方有充分的信心和足夠的條件開(kāi)始新生活，這將是對(duì)雙方最為公平的一種做法。
　　三、婚前按揭房合理化分割公式探析針對(duì)具體如何分割婚后房屋增值的問(wèn)題，目前司法界同樣也尚無(wú)定論。筆者認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題與確定房屋性質(zhì)一樣至關(guān)重要，如何能較為公平的分配房屋價(jià)值，對(duì)于平衡夫妻關(guān)系和促進(jìn)社會(huì)和諧將起到積極推進(jìn)作用。對(duì)此實(shí)務(wù)界不少律師都提出了自己的計(jì)算公式。
　　北京市漢卓律師事務(wù)所的姜濤律師根據(jù)自己多年的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)提出，對(duì)婚后未購(gòu)房一方應(yīng)分得利益提出了這樣的計(jì)算公式，即：雙方婚后共同還貸數(shù)額÷實(shí)際總房款（總房款本金十已還利息額）／現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值=雙方應(yīng)共同分割的部分。配偶在雙方應(yīng)共同分割部分的基礎(chǔ)上分得一半即可。[12]
　　這個(gè)公式從整體上來(lái)說(shuō)，較公平合理并具有可執(zhí)行性。但有關(guān)學(xué)者對(duì)此提出異議，認(rèn)為該公式前半部分是計(jì)算夫妻共同還貸部分占總房款（本金加利息）的比例并沒(méi)有問(wèn)題，但問(wèn)題在于這個(gè)比例是直接乘以離婚時(shí)房屋的市場(chǎng)價(jià)值的。這種算法，使婚前購(gòu)房一方婚前的房屋增值部分被完全抹去，對(duì)于婚前購(gòu)房一方的利益將造成重大損失。
　　北京市煒衡律師事務(wù)所王芳律師對(duì)此也專(zhuān)門(mén)撰文，提出可以考慮分別計(jì)算夫妻雙方為購(gòu)房及還貸支付的價(jià)款，算出各自支付的比例，再按照該比例對(duì)應(yīng)待分割房屋的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，算出非購(gòu)房一方應(yīng)得的價(jià)款，然后判定房產(chǎn)歸屬婚前購(gòu)房一方，并按照這個(gè)價(jià)款給付非購(gòu)房一方相應(yīng)的還貸款，同時(shí)支付房屋增值所帶來(lái)的投資利益。[13]她的計(jì)算方法與朝陽(yáng)法院奧運(yùn)村法庭張莉法官的意見(jiàn)基本一致。
　　關(guān)于計(jì)算夫妻共同還貸占總房款比例的計(jì)算方法，比較簡(jiǎn)單易行，得到了許多學(xué)術(shù)界人士的認(rèn)可，甚至連準(zhǔn)備出臺(tái)的《婚姻法司法解釋三（草案）》也有相關(guān)的傾向性意見(jiàn)。但筆者認(rèn)為，實(shí)際并不可取。其不妥之外同樣在于未考慮到購(gòu)房一方的房屋婚前增值。因?yàn)橛?jì)算完還貸比例后，所乘以的還是離婚時(shí)房屋現(xiàn)行市場(chǎng)總價(jià)值。
　　從某種程度上說(shuō)，在分配房屋增值上要做到絕對(duì)公平是非常難的。需要考慮方方面面的問(wèn)題實(shí)在是太多，例如婚前一方支付首付款的貨幣增值以及時(shí)間的成本等等問(wèn)題，這將是一個(gè)無(wú)比復(fù)雜的函數(shù)公式。此函數(shù)公式如果出臺(tái)，沒(méi)有任何實(shí)用價(jià)值，只會(huì)讓法官頭暈?zāi)啃?，而束之高閣。
　　筆者認(rèn)為這樣一個(gè)公式可能更為合理，即：雙方婚后共同還貸數(shù)額÷實(shí)際總房款（總房款本金+已還利息額）／婚姻存續(xù)期間市場(chǎng)增值（離婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值一結(jié)婚時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值）+婚后共同還貸部分=雙方應(yīng)共同分割的部分。配偶在此基礎(chǔ)上分得一半即可。
　　這個(gè)公式，特別是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)時(shí)間距離結(jié)婚時(shí)間較長(zhǎng)的婚前購(gòu)房者而言，可能會(huì)更為公平。公式的計(jì)算將涉及到三個(gè)時(shí)間點(diǎn)的數(shù)值，第一個(gè)時(shí)間點(diǎn)是購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的價(jià)值，即總房款的本金，這個(gè)價(jià)值由合同價(jià)格來(lái)確定：第二個(gè)時(shí)間點(diǎn)是雙方結(jié)婚時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值。這個(gè)確認(rèn)有一定的難度，可以嘗試通過(guò)專(zhuān)業(yè)評(píng)估房地產(chǎn)的公司歷史數(shù)據(jù)或是政府相關(guān)部門(mén)每年公示的劃區(qū)域的房屋均價(jià)來(lái)確定：第三個(gè)時(shí)間點(diǎn)是離婚時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值，這個(gè)很好確定。雙方可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估就會(huì)得出一個(gè)較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。根據(jù)這種計(jì)算方法，配偶另一方即享受了房屋增值部分的分割，同時(shí)又保護(hù)了購(gòu)房一方的婚前增值部分，對(duì)平衡雙方的利益、緩解矛盾起到更好的推進(jìn)作用。
　　法律雖然滯后于人們的生活現(xiàn)況，但法律不能遠(yuǎn)離人們的生活。對(duì)于人們?nèi)粘Ｉ铑l繁出現(xiàn)的法律空白區(qū)，具有安定性特征的法律必須給出一個(gè)明確答案。讓我們共同期待即將出臺(tái)的《婚姻司法解釋三》對(duì)該類(lèi)型房屋的性質(zhì)及分割方法做出一個(gè)明確規(guī)定。
　　但是，離婚訴訟中的婚前按揭房分割并不是簡(jiǎn)單的規(guī)則就能解決所有的問(wèn)題，在面對(duì)不同案件時(shí)，還需要具體分析案件的不同案情，法律的適用才具有實(shí)際意義。因此，在明確的法律條文出臺(tái)后，作為執(zhí)法者的法官千萬(wàn)不能以偏概全，還需認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)婚前按揭房的案件。
　　特別鳴謝：本文在成文過(guò)程中，曾與北京市漢卓律師事務(wù)所姜濤律師、西北政法大學(xué)民商法講師陳凌云博士熱烈討論相關(guān)問(wèn)題，感謝她們對(duì)筆者的無(wú)私幫助！
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1][2]均為北京市岳成事務(wù)所楊曉林律師和筆者共同代理的案件，為保護(hù)當(dāng)事人隱私，對(duì)當(dāng)事人的姓名做了修改。
　　[3]上海市高級(jí)人民法院規(guī)定：夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房屋，并按揭房款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的，該房屋仍為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)，對(duì)己歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，?yīng)當(dāng)予以返還。
　　[4]江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于使用《中華人民共和國(guó)婚姻法及司法解釋若干問(wèn)題》的討論紀(jì)要第十三條規(guī)定：夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如果在婚后取得房屋所有權(quán)的，無(wú)論登記在一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對(duì)于一方婚前支付的首付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。
　　[5]張莉葉永堯：《如何認(rèn)定婚前一方按揭購(gòu)買(mǎi)、婚后夫妻雙方共同還貸的商品房所有權(quán)之歸屬--方某訴韓某離婚糾紛案相關(guān)法律問(wèn)題分析》，《審判前沿新類(lèi)型案件審判實(shí)務(wù)》（總第21集），法律出版社2008年8月版，第151154頁(yè)。
　　[6]吳曉芳：《當(dāng)前婚姻家庭案件中的疑難問(wèn)題探析》，《人民司法》（北京）2010年第1期（應(yīng)用版），第54-58頁(yè)。
　　[7][8][9][德]鮑爾／施蒂爾納著：《德國(guó)物權(quán)法（上冊(cè)）》，張雙根譯，法律出版社2004年版，第46-48頁(yè)。轉(zhuǎn)引至陳凌云，《離婚訴訟中按揭房屋的權(quán)屬（下）》，北大法律信息網(wǎng)，法學(xué)在線(xiàn)
　　[10][11]王芳律師（北京市煒衡律師事務(wù)所律師）：《離婚訴訟中婚前按揭購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)分割探討》，2008年婚姻法律師實(shí)務(wù)研討會(huì)論文匯編（2008年9月），中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，上海市律師協(xié)會(huì)民事法律研究委員會(huì)編，內(nèi)部論文集。
　　[12]姜濤律師（北京市漢卓律師事務(wù)所律師）：《婚前按揭房屋性質(zhì)認(rèn)定及分割》，內(nèi)部交流論文。
　　[13]王芳律師（北京市煒衡律師事務(wù)所律師）：《離婚訴訟中婚前按揭購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)分割探討》，2008年婚姻法律師實(shí)務(wù)研討會(huì)論文匯編（2008年9月），中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民事法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)，上海市律師協(xié)會(huì)民事法律研究委員會(huì)編，內(nèi)部論文集。