房屋轉(zhuǎn)讓合同效力如何認(rèn)定

　　文|魏欣華

　　北京市岳成律師事務(wù)所房地產(chǎn)與建設(shè)工程部律師

　　案情簡(jiǎn)介

　　A 公司在深圳有一處房產(chǎn)，出租給劉小姐居住使用，雙方簽訂《房屋租賃合同》。在承租期內(nèi)，劉小姐不僅擅自對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行裝修擴(kuò)建，成立會(huì)所，還在2013 年10 月20 日與王女士簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》，約定以120 萬(wàn)元的價(jià)格將會(huì)所轉(zhuǎn)讓給王女士，并將該房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，租金為每月2 萬(wàn)元，租期至2017 年6 月20 日。《轉(zhuǎn)讓合同》簽訂后，王女士分幾次向劉小姐支付了120 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，劉小姐出具了相關(guān)收條。

　　A 公司在得知?jiǎng)⑿〗闵米詫⒃摲课葸M(jìn)行轉(zhuǎn)租后，立即向其下發(fā)律師函，要求解除《房屋租賃合同》、劉小姐支付拖欠的租金與水電費(fèi)等。在與劉小姐協(xié)商一致后，2015 年3 月19 日，A 公司與劉小姐簽訂《協(xié)議書(shū)》，解除《房屋租賃合同》，A 公司收回并實(shí)際占有該房屋。

　　王女士向法院起訴劉小姐，要求劉小姐退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)120 萬(wàn)元并賠償經(jīng)濟(jì)損失50 萬(wàn)元；劉小姐也隨之向法院提出反訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方的房屋租賃合同于2014 年6 月5 日解除，王女士向其支付10 萬(wàn)元的租金及利息。A 公司作為第三人參加法庭審理。

　　代理詞

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，北京岳成律師事務(wù)所接受A 公司的委托，指派我擔(dān)任其一審階段的代理人，現(xiàn)依據(jù)相關(guān)事實(shí)和法律，結(jié)合法庭歸納的爭(zhēng)議焦點(diǎn)發(fā)表如下代理意見(jiàn)：

　　1、A 公司與劉小姐簽訂的《房屋租賃合同》已經(jīng)合法解除且已收回涉案房屋。

　　A 公司是涉案房屋的合法所有人，其與劉小姐于2012 年5 月20日簽訂《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)租賃合同），租賃合同中約定：A 公司將房屋以每月7000 元出租給劉小姐，租期從2012 年5 月20日至2017 年6 月20 日。租賃合同簽訂后，A 公司即向劉小姐交付房屋。

　　2013 年10 月20 日， 劉小姐在未經(jīng)A公司許可的情況下與王女士簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》，擅自將房屋以120 萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給王女士，并約定月租金20000 元。劉小姐的行為違反了《合同法》與《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》的規(guī)定，A公司有權(quán)與之解除租賃合同。2015年1 月13 日，A 公司委托北京市某律師事務(wù)所向劉小姐發(fā)出《律師函》，《律師函》指出：劉小姐在租賃期間存在拖欠租金、對(duì)房屋違法改擴(kuò)建、未經(jīng)許可轉(zhuǎn)租的違法違約行為，并要求劉小姐將房屋恢復(fù)原狀、與劉小姐解除租賃合同、結(jié)清所欠租金及所有稅費(fèi)。

　　2015 年3 月19 日，A 公司與劉小姐簽訂《協(xié)議書(shū)》，雙方約定：1、雙方同意解除2012 年5 月20 日簽訂的租賃合同并將房屋騰空交還A公司；2、協(xié)議簽訂日之前所有物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等稅費(fèi)均由劉小姐自行承擔(dān)；3、協(xié)議生效后，劉小姐應(yīng)結(jié)清所欠租金，逾期不交還應(yīng)按同期銀行貸款利率支付利息。劉小姐同時(shí)向A 公司出具《承諾書(shū)》，承諾：

　　1、將房屋以現(xiàn)狀交還并承擔(dān)由于其違約給A 公司造成的經(jīng)濟(jì)損失；2、房屋轉(zhuǎn)租系劉小姐個(gè)人行為，與A公司無(wú)關(guān)，產(chǎn)生的糾紛由其自行承擔(dān)。

　　2015 年3 月19 日，劉小姐將房屋內(nèi)物品清除，A 公司收回房屋并貼上封條。

　　2、劉小姐未經(jīng)A 公司許可擅自將房屋轉(zhuǎn)租并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)與租金，系劉小姐個(gè)人的違法行為，與A 公司無(wú)關(guān)；王女士在未查明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的情況下即向劉小姐支付高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其自身有重大過(guò)錯(cuò)，造成的經(jīng)濟(jì)損失與A 公司亦無(wú)關(guān)。

　　自交付房屋劉小姐使用，劉小姐在未經(jīng)A 公司許可的情況下，先是擅自將房屋改擴(kuò)建，后又擅自利用房屋收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)120 萬(wàn)元，并每月按2 萬(wàn)元收租金?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第224 條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第44 條規(guī)定：未經(jīng)出租人同意，承租人不得將房屋轉(zhuǎn)租，劉小姐擅自轉(zhuǎn)租房屋并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的行為違反了上述規(guī)定，其轉(zhuǎn)租行為與A 公司沒(méi)有約束力，A 公司對(duì)此不承擔(dān)任何法律責(zé)任。A 公司在得知?jiǎng)⑿〗愕倪`法行為后即與其進(jìn)行交涉，向其發(fā)律師函，要求解除合同，收回房屋，維護(hù)合法權(quán)益。

　　王女士在劉小姐承租房屋期間，在沒(méi)有查清房屋真正產(chǎn)權(quán)歸屬、劉小姐是否具有轉(zhuǎn)租權(quán)利的情況下，即與劉小姐簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》，沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查義務(wù)，自身存在重大過(guò)錯(cuò)，不僅給自己造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，而且把A 公司牽連至本案，給A 公司帶來(lái)訴累。

　　3、A 公司保留要求劉小姐支付欠繳租金及利息的權(quán)利。

　　A 公司與劉小姐在2015 年3月19 日簽訂《協(xié)議書(shū)》，解除租賃合同、收回房屋，《協(xié)議書(shū)》約定，劉小姐應(yīng)承擔(dān)2015 年3 月19日之前的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，結(jié)清拖欠的租金（自2014 年5 月至2015 年3 月），劉小姐至今未向A 公司支付，A 公司保留向劉小姐追索上述費(fèi)用的權(quán)利。

　　判決結(jié)果

　　法院認(rèn)為：劉小姐與王女士簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方依約履行各自義務(wù)。合同履行過(guò)程中，王女士未能按約交租，存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，王女士稱(chēng)未及時(shí)交租系劉小姐未能將涉案房產(chǎn)的租約轉(zhuǎn)給王女士，致使其無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，但卻未提供相應(yīng)的證據(jù)證明，雙方合同中也沒(méi)有相應(yīng)的約定，因此，對(duì)于王女士的該項(xiàng)主張，法院不予采納。另外，王女士在簽訂合同中未能審查涉案房產(chǎn)的權(quán)屬及轉(zhuǎn)租權(quán)情形即與劉小姐簽訂了《轉(zhuǎn)讓合同》，也具有一定過(guò)錯(cuò)。另一方面，劉小姐沒(méi)有證據(jù)證明已經(jīng)由A 公司同意而擅自轉(zhuǎn)租涉案房產(chǎn)，導(dǎo)致與王女士合同無(wú)法繼續(xù)履行，也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，并且，在雙方未有明確約定合同解除條件的情況下，劉小姐雖有向王女士表達(dá)過(guò)不交房租就收回房子的意思，但未在合理時(shí)間內(nèi)向王女士催告，并且沒(méi)有充足證據(jù)顯示合同已經(jīng)解除的情況下，劉小姐就將涉案房產(chǎn)自行上鎖，也有一定過(guò)錯(cuò)。鑒于轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣120 萬(wàn)元中包含了裝修費(fèi)、設(shè)備費(fèi)、商品費(fèi)、經(jīng)營(yíng)權(quán)等費(fèi)用，難以區(qū)分各項(xiàng)費(fèi)用的金額、比例等，亦無(wú)法具體明確被鎖門(mén)后屋內(nèi)物品之現(xiàn)狀，法院綜合考慮王女士實(shí)際使用涉案房產(chǎn)的時(shí)間、雙方的過(guò)錯(cuò)程度、120 萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)所包含的內(nèi)容等因素，酌情判定劉小姐、王女士雙方共同分?jǐn)傇摴P轉(zhuǎn)讓費(fèi)用損失，由王女士承擔(dān)五成的責(zé)任，劉小姐承擔(dān)五成的責(zé)任。因此，對(duì)于王女士要求劉小姐返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)120 萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，法院酌情予以部分支持，判令劉小姐返還部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)60萬(wàn)元。王女士要求劉小姐賠償因鎖門(mén)造成的經(jīng)濟(jì)損失50 萬(wàn)元，但根據(jù)王女士的證據(jù)，無(wú)法明確損失是否實(shí)際產(chǎn)生，也無(wú)法確認(rèn)損失是由劉小姐造成，因此對(duì)于該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。對(duì)于劉小姐反訴要求明確雙方簽訂的房屋租賃合同于2014 年6 月5 日解除，但根據(jù)劉小姐的舉證，無(wú)法明確合同的具體解除時(shí)間，鑒于涉案房產(chǎn)已被A 公司收回，劉小姐、王女士之間的房屋租賃合同已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)履行，法院將劉小姐、王女士之間的房屋租賃合同予以解除。劉小姐要求王女士支付2013 年12 月20 日起至2014 年5 月20 日的租金及利息，具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以采納。

　　綜上所述，法院最終判決：解除劉小姐與王女士之間簽訂的房屋租賃合同；劉小姐向王女士返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)人民幣60 萬(wàn)元；王女士向劉小姐支付2013 年12 月20 日至2014年5 月20 日的租金合計(jì)人民幣10萬(wàn)元及利息。

　　律師分析

　　《合同法》第二百二十條規(guī)定：承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。在本案中，A 公司作為房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)對(duì)該房屋進(jìn)行出租，雖然A 公司與劉小姐簽訂的《房屋租賃合同》中并沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)的約定，但是A 公司在一發(fā)現(xiàn)劉小姐的轉(zhuǎn)租行為后，立即與劉小姐進(jìn)行交涉并發(fā)送律師函，制止劉小姐的轉(zhuǎn)租行為，并隨即與其簽訂《協(xié)議書(shū)》，解除雙方的租賃關(guān)系，收回房屋。A 公司與劉小姐之間的《房屋租賃合同》解除后，王女士與劉小姐之間的租賃合同也無(wú)法繼續(xù)履行，被法院判決解除。合同解除后，各自按過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)責(zé)任。

　　在本案中，發(fā)生糾紛的是劉小姐與王女士，即承租人與次承租人之間的合同糾紛，因A 公司是房屋的產(chǎn)權(quán)人，也是出租人，因此作為第三人參與訴訟，以便于法院能夠清楚地查明本案事實(shí)，依法作出判決。