一、案情介紹

某銀行工作人員以某銀行委托人名義，與某公司簽訂《房屋租賃合同》，合同落款日期為2019年11月，約定租期8年，自2019年11月1日至2027年10月30日，租金45萬(wàn)元/年。某公司分別于2019年3月11日、2019年4月23日、2019年7月26日向員工個(gè)人賬戶匯款10萬(wàn)元、55萬(wàn)元、37.3萬(wàn)元款項(xiàng)。2019年3月11日，員工以某銀行授權(quán)委托人身份，向房產(chǎn)物業(yè)公司遞交裝修授權(quán)書(shū)，同意某公司進(jìn)場(chǎng)辦理裝修工作。某公司即進(jìn)入上述房產(chǎn)進(jìn)行裝修、改造。上述房產(chǎn)的意向承租人現(xiàn)場(chǎng)考察時(shí)發(fā)現(xiàn)此事并告知銀行，銀行方得知此事，并明確告知某公司，其無(wú)權(quán)占有銀行房產(chǎn)，禁止其繼續(xù)在該房屋中進(jìn)行裝修。某公司即提起訴訟要求解除《房屋租賃合同》，并要求某銀行返還租金賠償損失。訴訟過(guò)程中，某銀行提起反訴，要求某公司返還占有房屋、恢復(fù)原狀，并支付占有使用費(fèi)。

某銀行委托岳成所為其代理本案，岳成所黑龍江分所指派岳曉峰、姜璐律師作為其訴訟代理人參與本案訴訟。

二、案件分析

某銀行未授權(quán)員工與某公司簽訂《房屋租賃合同》且未收到任何房屋租金，某公司向某銀行主張解除《房屋租賃合同》、返還租金并支付違約金的訴請(qǐng)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》（當(dāng)時(shí)適用）第三十四條規(guī)定：“無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物?！?，某銀行有權(quán)要求某公司返還占用房屋，將該房產(chǎn)恢復(fù)原狀，并賠償損失。 

三、案件判決情況

法院經(jīng)審理認(rèn)定，銀行員工在僅有辦理不動(dòng)產(chǎn)登記授權(quán)的情況下與某公司簽訂《房屋租賃合同》，超越代理權(quán)限，且某銀行對(duì)此不予追認(rèn)，該租賃合同對(duì)某銀行不發(fā)生法律效力。判決某公司返還房屋、恢復(fù)原狀，并支付自2019年4月23日起至恢復(fù)原狀之日止的占有使用費(fèi)。

四、辦案心得

對(duì)表見(jiàn)代理的認(rèn)定，應(yīng)結(jié)合合同簽訂地點(diǎn)、代理人身份、授權(quán)委托材料、收款賬戶、成交價(jià)格是否貼近市場(chǎng)價(jià)格等多方面綜合認(rèn)定